ІПК ДПС України № 1310/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК від 09.03.2026

Державна податкова служба України, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), розглянула звернення фізичної особи ( ) щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Платник податків - фізична особа у зверненні повідомляє, що він є податковим резидентом України, проживає в Україні за місцем реєстрації. В 2026 році планує здійснити угоду з купівлі об’єкта нерухомого майна (квартири), розташованої на території Латвії для проживання родини. В подальшому планує продаж цього майна. Відповідно до інформації, наведеної у зверненні платник податків – фізична просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Чи підлягає таке закордонне майно обов’язковому включенню до декларації про майновий стан і доходи (далі – податкова декларація)? Які наслідки не включення такого майна до податкової декларації?

2. Яка ставка податку з доходів фізичних осіб застосовується до доходу, отриманого резидентом України від продажу нерухомого майна, розташованого за кордоном?

3. Чи має право платник податків при визначенні об’єкта оподаткування податком з доходів фізичних осіб та військовим збором врахувати документально підтверджені витрати на придбання цього нерухомого майна (вартість купівлі) та сплачувати податки виключно з позитивної різниці між ціною продажу та ціною придбання (тобто інвестиційного прибутку)?

4. Чи поширюється на операцію з продажу закордонної нерухомості норми п. 172.1ст. 172 ПКУ щодо звільнення від оподаткування (ставка 0 відс.), якщо об’єкт перебуває у власності понад три роки та це є першим продажем нерухомості протягом звітного року, за умови, що власник є податковим резидентом України?

5. Який порядок та перелік документів для підтвердження сплати податку на приріст капіталу в Латвії з метою заліку цієї суми в рахунок сплати податку з доходів фізичних осіб в Україні? Чи підлягає латвійський податок заліку в рахунок сплати військового збору в Україні?

6. У разі визнання контролюючим органом права на врахування витрат на придбання майна, за яким курсом НБУ (на дату придбання майна чи на дату отримання доходу від продажу майна) має здійснюватися перерахунок суми витрат у гривневий еквівалент для визначення фінансового результату?

Щодо першого – шостого питань повідомляємо.

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб визначено розділом IV ПКУ, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку є фізична особа – резидент, яка отримує доходи як з джерела їх походження в Україні, так і іноземні доходи. Об’єктом оподаткування резидента є, зокрема, іноземні доходи – доходи (прибуток), отримані з джерел за межами України (п.п. 163.1.3 п. 163.1 ст. 163 ПКУ).

Під доходами, отриманими з джерел за межами України слід розуміти будь-який дохід, отриманий резидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності за межами митної території України або територій, непідконтрольних контролюючим органам, включаючи, зокрема доходи від продажу майна, розташованого за межами України (п.п. 14.1.55 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

Оподаткування іноземних доходів встановлено п. 170.11 ст. 170 ПКУ, відповідно до п.п. 170.11.1 у разі, якщо джерело виплат будь-яких оподатковуваних доходів є іноземним, сума такого доходу включається до загального річного оподатковуваного доходу платника податку - отримувача, який зобов'язаний подати річну податкову декларацію, та оподатковується за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 ПКУ (18 відс.), крім:

а) доходів, визначених п.п. 167.5.4 п. 167.5 ст. 167 ПКУ, що оподатковуються за ставкою, визначеною п.п.167.5.4 п. 167.5 ст. 167 ПКУ;

б) прибутку від операцій з інвестиційними активами, що оподатковується в порядку, визначеному п. 170.2 ст. 170 ПКУ;

в) прибутку контрольованих іноземних компаній, що оподатковується в порядку, визначеному п. 170.13 ст. 170 ПКУ;

г) виплат у грошовій чи негрошовій формі у зв'язку з розподілом прибутку, або його частини, джерелом яких є утворення без статусу юридичної особи, створене на підставі правочину або зареєстроване відповідно до законодавства іноземної держави (території) без створення юридичної особи, що оподатковуються в порядку, визначеному п. 170.111 ст. 170 ПКУ.

Разом з тим, у разі, якщо згідно з нормами міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, платник податку може зменшити суму річного податкового зобов'язання на суму податків, сплачених за кордоном, він визначає суму такого зменшення за зазначеними підставами у річній податковій декларації (п.п. 170.11.2 п. 170.11 ст. 170 ПКУ).

При цьому у зменшення суми річного податкового зобов'язання платника податку не зараховуються: податки на капітал (приріст капіталу), податки на майно; поштові податки; податки на реалізацію (продаж); інші непрямі податки незалежно від того, чи належать вони до категорії прибуткових податків або вважаються окремими податками згідно із законодавством іноземних держав (п.п. 170.11.3 п. 170.11 ст. 170 ПКУ).

Відповідно до п. 13.4 ст. 13 ПКУ суми податків та зборів, сплачені за межами України, зараховуються під час розрахунку податків та зборів в Україні за правилами, встановленими ПКУ.

Для отримання права на зарахування податків та зборів, сплачених за межами України, платник зобов'язаний отримати від державного органу країни, де отримується такий дохід (прибуток), уповноваженого справляти такий податок, довідку про суму сплаченого податку та збору, а також про базу та/або об'єкт оподаткування.

Зазначена довідка підлягає легалізації у відповідній країні, відповідній закордонній дипломатичній установі України, якщо інше не передбачено чинними міжнародними договорами України (п. 13.5 ст. 13 ПКУ).

При цьому, сума податку з іноземного доходу платника податку - резидента, сплаченого за межами України, не може перевищувати суму податку на доходи фізичних осіб, розраховану на базі загального річного оподатковуваного доходу такого платника податку відповідно до законодавства України (п.п. 170.11.4 п. 170.11 ст. 170 ПКУ).

Крім того, доходи, визначені ст. 163 ПКУ, є об'єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ, – 5 відс. від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).

Нарахування, утримання та сплата (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету здійснюються у порядку, встановленому ст. 168 ПКУ та п.п. 1.4 п. 161 підрозділу 10 розділу «Перехідні положення» XX ПКУ).

Відповідно до п.п. 168.2.1 п. 168.2 ст. 168 ПКУ платник податку, що отримує, зокрема іноземні доходи, зобов’язаний включити суму таких доходів до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію за наслідками звітного податкового року, а також сплатити податок (військовий збір) з таких доходів.

При цьому, під час отримання доходів у вигляді валютних цінностей або інших активів (вартість яких виражена в іноземній валюті або міжнародних розрахункових одиницях), такі доходи перераховуються у гривні за валютним курсом Національного банку України, що діє на момент отримання таких доходів (п. 164.4 ст. 164 ПКУ).

Враховуючи викладене, у разі якщо фізичною особою – резидентом України отримується дохід з джерел за межами України, у тому числі від продажу нерухомого майна, то такий дохід включається до загального річного оподатковуваного доходу платника податків як іноземний дохід та оподатковується податком на доходи фізичних осіб (18 відсотків) і військовим збором (5 відсотків) на загальних підставах, застосовуючи валютний курс Національного банку України, що діє на момент нарахування (отримання) таких доходів.

Тобто до доходу, отриманого фізичною особою – резидентом від продажу зазначеного майна не застосовуються положення ст. 172 ПКУ, а отже витрати на придбання цього майна не враховуються при обчисленні об’єкта оподаткування податком на доходи фізичних осіб і військовим збором.

Порядок подання річної декларації про майновий стан і доходи (податкової декларації) визначено ст. 179 Кодексу.

Форма Декларації та Інструкція щодо заповнення податкової декларації про майновий стан і доходи (далі – Інструкція), затверджені наказом Міністерства фінансів України від 02.10.2015 № 859, зі змінами. При цьому додатки є складовою частиною податкової декларації. Додатки заповнюються та подаються виключно за наявності доходів (витрат), розрахунок яких міститься у цих додатках (п. 2 розділу II Інструкції).

Податкова декларація про майновий стан і доходи подається за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює календарному року для платників податку на доходи фізичних осіб, у тому числі самозайнятих осіб – до 1 травня року, що настає за звітним, крім випадків, передбачених розділом IV Кодексу (п.п. 49.18.4 п. 49.18 ст. 49 Кодексу).

При цьому фізична особа зобов’язана самостійно до 01 серпня року, що настає за звітним, сплатити суму податкового зобов’язання, зазначену в поданій нею податковій декларації (п. 179.7 ст. 179 Кодексу). Одночасно зауважуємо, що податкове законодавство України складається, зокрема, з Конституції України, ПКУ, чинних міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України і якими регулюються питання оподаткування (п. 3.1 ст. 3 ПКУ).

Якщо міжнародним договором, згода на обов’язковість якого надана Верховною Радою України, встановлено інші правила, ніж ті, що передбачені ПКУ, застосовуються правила міжнародного договору (п. 3.2 ст. 3 ПКУ).

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 ПКУ індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.